Làm thế nào để CÁCH ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN HIỆU QUẢ TẠI NHIỀU KHU VỰC. Trong quá trình tham gia đầu tư bất động sản, Hưng thường gặp nhiều nhà đầu tư đặt ra những câu hỏi quen thuộc:
- Làm sao để định giá đúng bất động sản tại một khu vực cụ thể?
- Làm thế nào để biết liệu giá bất động sản đó có phản ánh đúng giá trị thực hay không?
- Liệu giá hiện tại có bị “ảo” do hạ tầng chưa phát triển đầy đủ?
- Tương lai bất động sản này có thể tăng giá bao nhiêu lần?
- Cách nào để mua được bất động sản đúng giá thị trường và thuyết phục chủ nhà giảm bớt giá ảo?
Nếu bạn nắm được cách định giá bất động sản chính xác, bạn sẽ đạt được những kết quả sau:
- Tránh “ảo giá”: Bạn sẽ dễ dàng nhận ra bất động sản có bị ảo giá hay không, chỉ qua vài câu hỏi đơn giản và phép so sánh.
- Tránh sai lầm đầu tư: Bạn sẽ tránh được việc mua phải bất động sản có giá trị của tương lai mà hiện tại chưa xứng đáng với mức giá đó.
- Dự đoán tiềm năng tăng giá: Bạn sẽ tự tin dự đoán khả năng tăng giá của bất động sản trong tương lai, từ đó đưa ra quyết định sáng suốt hơn.
Vậy làm thế nào để giải quyết các vấn đề trên mà không cần phải có sự hỗ trợ của Hưng? Dưới đây là một số kỹ năng cơ bản giúp bạn tự định giá bất động sản một cách hiệu quả.
1. Khảo sát lịch sử tăng giá
Bạn cần khảo sát lịch sử tăng giá của khu vực đó trong 2-3 năm gần nhất. Nếu giá bất động sản ở đó đã tăng gấp 2-3 lần trong thời gian ngắn, thì cơ hội tăng trưởng tiếp theo sẽ rất ít. Thông thường, mỗi khu vực chỉ có một hoặc hai giai đoạn tăng giá mạnh, sau đó sẽ cần thời gian tích lũy. Giá trị quá cao hoặc phản ánh tương lai là điều cần tránh.
2. Đánh giá vị trí
Vị trí là yếu tố quan trọng nhất trong bất động sản. Những khu vực gần các tiện ích như cảng, sân bay, cao tốc, thành phố lớn, cửa khẩu thường có tiềm năng phát triển rất tốt. Ngoài ra, nếu khu vực nằm gần các hành lang kinh tế hoặc vùng động lực phát triển, khả năng tăng trưởng cũng sẽ cao hơn.
3. Xem xét động lực tăng giá
Bạn cần kiểm tra xem những động lực tăng giá của khu vực có thực sự đúng như thông tin đã được công bố hay không, tránh trường hợp tin đồn tạo ra “bánh vẽ” khiến giá bị đẩy lên mà không có cơ sở. Hãy xác định rõ ràng về tính pháp lý của các dự án và động lực tăng giá, từ đó phân biệt giữa ngắn hạn và dài hạn.
4. Đánh giá dòng tiền
Khả năng khai thác dòng tiền cũng là một yếu tố rất quan trọng. Ví dụ, nếu cùng một mức giá 20-30 triệu/m², khu vực A có khả năng khai thác dòng tiền tốt, trong khi khu vực B không hiệu quả, bạn nên ưu tiên lựa chọn khu vực A. Hãy xem xét kỹ khả năng di cư cơ học và vốn FDI đầu tư vào khu vực để dự đoán tiềm năng tăng giá.
5. Kiểm tra nguồn cung
Cuối cùng, hãy chú ý đến nguồn cung tại khu vực. Nếu có quá nhiều đất dân, đất dự án, hoặc phân lô nhưng tỷ lệ lấp đầy chậm, khu vực đó có khả năng cao bị đầu cơ và giá sẽ giảm mạnh khi thị trường đi xuống. Mua đất ở khu vực có quá nhiều nguồn cung cũng khiến việc bán lại sau này trở nên khó khăn.
Kết luận
Đây là một vài phương pháp cơ bản giúp bạn định giá bất động sản một cách hiệu quả, tránh được các sai lầm thường gặp. Tuy nhiên, để định giá chuyên sâu và chính xác hơn, cần kết hợp thêm nhiều tiêu chí mà Hưng thường chia sẻ trong các buổi tư vấn chuyên sâu.
Chúc bạn đầu tư thành công và sáng suốt!
