Câu chuyện về căn hộ Claymore ở Singapore, được xây dựng từ năm 1985 với diện tích 220m², hiện đang được giao dịch ở mức 10 triệu SGD (tương đương 200 tỷ VNĐ) và cho thuê 132.000 SGD/năm, minh chứng rõ ràng cho việc đầu tư chung cư có thể mang lại lợi nhuận lớn. Tuy nhiên, để hiểu rõ hơn về việc đầu tư chung cư ở nhiều tình huống khác nhau, chúng ta cần xem xét các dữ liệu lớn và xu hướng từ nhiều năm.
Dưới đây là các xu hướng chính khi đầu tư chung cư, tùy thuộc vào mục tiêu của người mua: (i) để ở, (ii) đầu tư chờ tăng giá, hoặc (iii) cho thuê để thu dòng tiền.
1. Mua Chung Cư Cho Thuê – Loại Hình Nào Sinh Lời Tốt Nhất?
Khi xem xét các đợt mở bán căn hộ mới, có thể thấy căn hộ 1 phòng ngủ (1PN) thường “cháy hàng” nhanh chóng. Nguyên nhân chủ yếu là vì (i) giá tổng thể thấp và (ii) tỷ suất cho thuê cao hơn so với các căn hộ 2-3-4PN. Dữ liệu từ 2023-2024 chỉ ra rằng, căn hộ 1PN với diện tích dưới 55m² có tỷ suất cho thuê cao nhất, với mức trung bình từ 6,52% đến 11%. Ví dụ:
- Millenium: 11%
- Charmington: 8,47%
- Vinhomes Greenbay: 7,68%
Tương tự, nếu dự án chung cư nằm gần sân bay, khu công nghiệp (KCN) hoặc các khu vực có nhu cầu thuê rõ ràng, tỷ lệ sinh lời cũng sẽ tăng đáng kể. Ví dụ:
- Midori Park (Thành phố Mới): 7,54%
- Sky Center (Tân Bình): 6%
- M-One (Quận 7): 7,14%
Khi tỷ suất cho thuê cao, việc mua căn hộ cho thuê trở thành một lựa chọn hấp dẫn, tương tự như gửi tiết kiệm ngân hàng, nhưng kèm theo lợi thế tăng giá hàng năm.
2. Mua Chung Cư Chờ Tăng Giá (Cho Thuê Là Phụ)
Nếu mục tiêu chính là chờ tăng giá, có ba yếu tố chính quyết định mức độ tăng giá của chung cư:
- Sự khan hiếm
- Tình trạng pháp lý
- Uy tín của chủ đầu tư
Ví dụ, trong cùng một khu vực, dự án nào có sổ hồng trước sẽ có khả năng tăng giá nhanh hơn. Chẳng hạn:
- Feliz tăng 65% sau 5 năm, trong khi The Sun Avenue chỉ tăng 34% trong cùng khoảng thời gian.
Ngoài ra, loại hình căn hộ ít căn hộ hơn (như 4PN) thường có khả năng tăng giá mạnh hơn. Ví dụ:
- Tại VCP, căn hộ 4PN hiện có giá 120 triệu/m², trong khi căn 2PN chỉ 90 triệu/m².
Uy tín của chủ đầu tư cũng là yếu tố quan trọng. Các dự án do Capitaland triển khai thường tăng giá nhanh chóng:
- Vista Verde: tăng 51%
- Feliz En Vista: tăng 65%
- Karista: tăng 42%
3. Mua Chung Cư Để Ở
Nhóm mua nhà với mục đích ở thường kỳ vọng vào sự tăng giá trong dài hạn. Các khu đô thị có đầy đủ tiện ích như trường học, bệnh viện, công viên, và khu vui chơi sẽ thúc đẩy giá trị bất động sản. Tuy nhiên, sự tăng giá này thường diễn ra chậm. Ví dụ:
- Khu đô thị VCP chỉ tăng giá 40% sau 4 năm kể từ khi mở bán.
- Khu đô thị Masteri cũng mất 3 năm để tăng giá 35%.
- Khu đô thị VGP, với phân khu Beverly Solari, vẫn đang chịu lỗ 18% so với thời điểm mua.
Mặc dù sự tăng giá không diễn ra nhanh chóng, các dự án này vẫn được đánh giá cao về tiềm năng dài hạn.
4. Dòng Sản Phẩm Siêu Sang (>150 Triệu/m²)
Dòng sản phẩm siêu sang thường có mức tăng giá ấn tượng hơn so với phân khúc bình dân. Nguyên nhân chính là vì:
- Số lượng người bán ít: Các căn hộ siêu sang thường ít được giao dịch lại, dẫn đến giá được kiểm soát bởi chủ sở hữu.
- Sự khan hiếm: Phân khúc bình dân có nhiều nguồn cung và cầu, nên việc tăng giá mạnh thường khó xảy ra.
Dữ liệu từ các dự án siêu sang sau mở bán cho thấy sự tăng giá rõ rệt:
- Opera Metropole: tăng 23% sau 3 năm.
- Empire: tăng 59% sau 5 năm.
- The River: tăng 23% sau 3 năm.
So với các thành phố lớn như Singapore, Hong Kong, hay Đài Bắc, mức giá siêu sang tại TP.HCM vẫn còn khá thấp, chỉ bằng 25%.
Kết Luận
- Mua chung cư để cho thuê: Nên chọn loại căn hộ 1PN với diện tích nhỏ, vì tỷ suất cho thuê cao và dễ sinh lời.
- Mua chung cư chờ tăng giá: Nên chọn loại căn hộ hiếm, có tính khan hiếm cao hoặc uy tín chủ đầu tư mạnh.
- Mua chung cư để ở và chờ tăng giá: Nên ưu tiên các khu đô thị lớn với đầy đủ tiện ích về giáo dục, y tế và giải trí.
Với mức giá sơ cấp mở bán trên thị trường hiện nay trung bình khoảng 60 triệu/m² và xu hướng này đang gia tăng, việc xem xét các yếu tố từ dữ liệu lớn sẽ giúp bạn đưa ra quyết định đầu tư sáng suốt hơn.
Bài viết của anh Đinh Minh Tuấn và em trình bày lại cho cụ thể mọi người dễ đọc.
