Dưới góc này, Hưng nhận thấy việc thị trường hiện nay ảm đạm không chỉ là kết quả của các yếu tố kinh tế vĩ mô, mà còn do sự thiếu kết nối giữa nhu cầu thực và chiến lược phát triển sản phẩm. Để hiểu rõ hơn, chúng ta cần phân tích sâu vào tâm lý người mua, cấu trúc thị trường và các giải pháp khả thi.
1. TÂM LÝ người mua nhà hiện tại: Điều gì đang kìm chân họ?
a/ Tâm lý “sợ rủi ro” và mất niềm tin
Dù lãi suất giảm, người mua vẫn chần chừ. Họ không chỉ lo về khả năng thanh toán mà còn bất an với giá nhà tăng quá nhanh, vượt xa thu nhập. Ví dụ:
Chi phí tài chính khổng lồ: Với khoản vay 2-3 tỷ đồng, lãi suất thấp chỉ áp dụng trong 1-2 năm đầu. Khi lãi suất thả nổi lên mức 10-12%, gánh nặng tài chính trở thành thách thức dài hạn.
Rủi ro mất thanh khoản: Trong bối cảnh thị trường bất động sản đóng băng, nhiều người lo rằng tài sản không tăng giá hoặc khó bán lại khi cần.
Sự mâu thuẫn giữa nhu cầu và khả năng chi trả
Người dân có nhu cầu mua nhà ở thật rất cao, nhưng hầu hết sản phẩm hiện nay không đáp ứng được khả năng tài chính của họ:
Giá căn hộ bình quân tại Hà Nội và TP HCM dao động từ 60-120 triệu đồng/m². Với mức giá này, người mua cần tối thiểu 3-4 tỷ đồng để sở hữu căn hộ đủ cho gia đình 4 người.
Trong khi đó, thu nhập trung bình của người lao động chỉ tăng khoảng 6-8%/năm, không theo kịp tốc độ tăng giá bất động sản 15-20%/năm.
b/ Tâm lý chờ đợi thị trường điều chỉnh
Người mua đang lựa chọn “chờ đợi” thay vì “hành động” vì họ kỳ vọng giá nhà sẽ giảm hoặc có chính sách hỗ trợ mới. Tuy nhiên, liệu sự chờ đợi này có thực sự mang lại cơ hội?
2. Cấu trúc thị trường hiện tại theo Hưng quan sát có Sự lệch pha ngày càng nghiêm trọng
Nguồn cung mất cân đối: Vắng bóng phân khúc bình dân
Theo báo cáo, 80% nguồn cung mới tại TP HCM và Hà Nội thuộc phân khúc cao cấp trở lên. Các dự án bình dân gần như biến mất:
Tại TP HCM, phân khúc nhà ở dưới 2 tỷ đồng đã không còn từ 2021.
Tại Hà Nội, các dự án bình dân cũng “bốc hơi” vào 2023.
Hệ quả:
Những người có thu nhập trung bình hoặc thấp không có lựa chọn phù hợp, buộc phải thuê nhà hoặc chuyển về vùng ven.
Thị trường bị “bỏ rơi” ở phân khúc có nhu cầu lớn nhất, dẫn đến giao dịch ảm đạm.
Giá nhà neo ở ngưỡng cao kỷ lục
Giá bán căn hộ tại TP HCM và Hà Nội không ngừng tăng, dù lãi suất giảm. Các yếu tố khiến giá nhà tăng cao:
Chi phí đất tăng: Giá đất tại các đô thị lớn leo thang, đẩy giá thành sản phẩm lên cao.
Chi phí pháp lý và xây dựng: Thủ tục pháp lý kéo dài khiến nhiều dự án bị đội chi phí.
Chiến lược “đội giá” của chủ đầu tư: Nhiều dự án cao cấp sử dụng ưu đãi lãi suất hoặc chiết khấu để thu hút người mua, nhưng thực chất giá bán đã bị đẩy lên từ trước.
Nguồn cầu suy giảm: Người mua thận trọng, nhà đầu tư “án binh bất động”
Không chỉ người mua ở thực, cả giới đầu tư cũng dè dặt trong bối cảnh biên lợi nhuận bị thu hẹp:
Giá nhà đã tiến sát ngưỡng “đỉnh,” khiến khả năng tăng giá trong ngắn hạn không còn hấp dẫn.
Các nhà đầu tư lo ngại về rủi ro thanh khoản, nhất là khi thị trường thứ cấp không còn sôi động như trước.
3. Góc nhìn mới: Người mua và thị trường cần làm gì để thoát khỏi bế tắc?
Cho người mua nhà
Xác định mục tiêu tài chính rõ ràng
Thay vì cố gắng mua căn hộ lớn tại trung tâm, hãy cân nhắc các căn hộ nhỏ hơn hoặc tại vùng ven, nơi giá cả hợp lý hơn.
Lập kế hoạch tài chính rõ ràng, đảm bảo khoản trả nợ ngân hàng không vượt quá 30-40% thu nhập hàng tháng.
Tận dụng thời điểm ưu đãi
Tìm kiếm các dự án có ưu đãi lãi suất dài hạn, thay vì chỉ trong 1-2 năm.
Lựa chọn các căn hộ sắp bàn giao hoặc đang bàn giao để giảm rủi ro về tiến độ.
Chuyển hướng sang đầu tư lâu dài
Nếu chưa đủ khả năng mua để ở, người mua có thể cân nhắc đầu tư vào đất nền hoặc bất động sản vùng ven với tiềm năng tăng giá trong 5-10 năm tới.
Cho chủ đầu tư
Đáp ứng nhu cầu thực
Phát triển các dự án nhà ở vừa túi tiền, hướng đến đối tượng người có thu nhập trung bình.
Tăng cường hợp tác với các ngân hàng để cung cấp các gói vay ưu đãi dài hạn.
Minh bạch hóa giá bán và chính sách
Thay vì “đội giá” và dùng ưu đãi làm chiêu thức quảng cáo, chủ đầu tư nên tập trung vào việc cung cấp giá trị thực cho người mua.
Đẩy mạnh phân khúc nhà ở xã hội
Đầu tư vào nhà ở xã hội không chỉ giúp đáp ứng nhu cầu thực tế mà còn tạo cơ hội tăng doanh số bán hàng và mở rộng thị phần.
4. Tóm tắt giải pháp của Hưng
Thị trường bất động sản hiện nay là một vòng xoáy giữa giá nhà cao, nguồn cung mất cân đối và tâm lý chờ đợi từ người mua. Để thoát khỏi vòng luẩn quẩn này, cả người mua, chủ đầu tư và cơ quan quản lý cần hành động đồng bộ:
Người mua: Điều chỉnh kỳ vọng, tập trung vào khả năng tài chính và tìm kiếm các sản phẩm phù hợp.
Chủ đầu tư: Đáp ứng nhu cầu thực của thị trường bằng cách phát triển các sản phẩm bình dân, vừa túi tiền.
Cơ quan quản lý: Thúc đẩy các chính sách hỗ trợ, tạo điều kiện cho cả người mua và nhà phát triển dự án.
Thị trường bất động sản Việt Nam đang trải qua giai đoạn đầy thách thức với những thay đổi sâu sắc về cung – cầu và tâm lý người mua. Dù lãi suất đã giảm, giá nhà cao cùng cơ cấu sản phẩm chưa phù hợp vẫn khiến nhiều người chùn bước.
Là nhà hoạch định cơ cấu tài sản, tôi tin rằng giải pháp nằm ở sự thay đổi tư duy từ cả hai phía: người mua cần chiến lược tài chính thông minh hơn, trong khi các chủ đầu tư và cơ quan quản lý cần tái cấu trúc thị trường để tạo ra nguồn cung phù hợp hơn với nhu cầu thực tế.
Hành động ngay hôm nay – dù là tích lũy tài chính, tìm kiếm sản phẩm phù hợp, hay điều chỉnh chiến lược phát triển dự án – sẽ là chìa khóa để tháo gỡ những nút thắt của thị trường hiện tại.
